PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

0
(C)Daniel Butcher 2007

Hoạt động kinh doanh Bất động sản đang diễn ra rất sôi nổi và cũng có nhiều sự kiện phát sinh từ hoạt động này. Vì vậy, vấn đề về pháp lý rất được quan tâm.
Chúng tôi xin đưa ra một số quy định Pháp luật có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản để quý bạn đọc tham khảo:

  1. Bất động sản là gì?

Theo quy định tại khoản 2 điều 105 Bộ luật dân sự 2015: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Như vậy, về cơ bản thì tài sản được phân chia thành hai loại: “bất động sản” và “ động sản”. Tuy nhiên, Pháp luật hiện hành không nêu định nghĩa về bất động sản mà chỉ liệt kê các tài sản được coi là bất động sản. Cụ thể:
Khoản 1,Điều 107, Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Từ cách liệt kê trên, bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất: nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm.
Nhìn nhận từ bản chất của bất động sản là một loại tài sản thì bất động sản cũng chính là một loại hàng hóa bởi vì có thể trao đổi, mua bán trên thị trường
2. Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản
Khoản 1 điều 3 luật kinh doanh bất động sản quy định:
“1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Từ quy định trên, có thể chia kinh doanh bất động sản thành 02 loại:

  • Kinh doanh hàng hóa bất động sản: hành vi kinh doanh những bất động sản được phép đưa vào kinh doanh và đây là những tài sản hữu hình (đất và tài sản gắn liền với đất).
  • Kinh doanh dịch vụ bất động sản: kinh doanh các “dịch vụ” có liên quan đến hàng hóa bất động sản

2.1. Bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
Theo điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
“Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

  1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
  2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
  3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
  4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”

Như vậy, bất động động sản được phép đưa vào kinh doanh theo pháp luật hiện hành chỉ bao gồm: công trình xây dựng (gồm các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể.
Ngoài ra, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh tại điều 9. Cụ thể:
 “1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, đối với dự án phân lô bán nền thì theo quy định ại khoản 2 điều 9 Luật kinh doanh bất động sản thì cần hội đủ 4 điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và QSDĐ còn trong thời hạn.
2.2. Chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại khoản 1 điều 10 và điều 11 thì chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm: cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.
Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại khoản 1 điều 10 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên ngoại trừ việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Ngoài ra, cần lưu ý về phạm vi được Pháp luật cho phép để cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản. khoản 1 điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.”
Ngoài ra, cần chú ý đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản thì  ngoài việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định thì còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư.
  • Ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án.
  1. Kinh doanh quyền sử dụng đất

Việc kinh doanh quyền sử dụng đất được xem là một hình thức kinh doanh bất động sản bởi xét về bản chất thì đây là hoạt động kinh doanh đất đai (vì quyền sử dụng đất không được coi là bất động sản). xuất phát từ lý do chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là “sở hữu toàn dân” cho nên Pháp luật “tránh” dùng thuật ngữ “kinh doanh đất đai” mà thay bằng “quyền sử dụng đất”
Điều kiện để quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh:
Theo quy định tại khỏn 4 điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản thì bất động sản được phép đưa vào kinh doanh bao gồm: “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”.
Tại khoản 2 điều 9 Luật này quy định: “Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, quyền sử dụng đất muốn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện:

  • Thuộc loại được phép giao dịch theo luật đất đai;
  • Có đủ điều kiện thực hiện giao dịch.

Các trường hợp kinh doanh quyền sử dụng đất:

  • Kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở. Bao gồm:
  • Chuyển nhượng dự án nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với dự án
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô
  • Kinh doanh quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
  • Kinh doanh quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng nghĩa trang nghĩa địa

Để được tư vấn cụ thể và chi tiết về Pháp luật kinh doanh bất động sản xin vui lòng liên hệ Luật Thành Hưng!
Trân trọng./.
Vĩnh-Đại

TRẢ LỜI

Please enter your comment!
Please enter your name here